Das Bürogebäude Le Diamant soll geschlossen und in Wohnungen umgewandelt werden
Wenn Roland Cubin Sie durch eine neue Pariser Wohnung führt, müssen Sie Ihrer Fantasie freien Lauf lassen.
„Hier sind Sie in der Küche und hier ist das Badezimmer“, sagt der stellvertretende CEO des französischen Immobilienunternehmens Groupama Immobilier.
Es klingt alles verlockend, eine gehobene Wohnung im Westen von Paris, aber im Moment sieht der Raum überhaupt nicht danach aus. Denn derzeit handelt es sich um eine Ecke einer Etage eines neunstöckigen Bürogebäudes namens Le Diamant, in dem 1.800 Menschen arbeiten.
Groupama Immobilier beabsichtigt, das gesamte Gebäude in Wohnungen umzuwandeln. Es sollte der erste von vielen derartigen Büro-zu-Wohnungs-Umbauten in der Umgebung sein.
Wir befinden uns in La Défense, dem eigens dafür errichteten Geschäftsviertel der französischen Hauptstadt, in dem die Stadt ihre modernen Wolkenkratzer versammelt hat.
Ein ähnlicher Trend spiegelt sich in Orten wie New York, Washington DC und London wider; Paris La Défense, die öffentliche Entwicklungsbehörde, die das Gebiet verwaltet, hat Pläne bekannt gegeben, bis zu einem Fünftel der Bürogebäude in Wohngebäude umzuwandeln.
Cubin führt uns in den derzeitigen Konferenzraum in der Mitte des Gebäudes. Es verfügt über keine Fenster, was auf eine große Herausforderung bei der Umwandlung von Büros in Wohnungen hinweist: Was tun mit dem großen Raum in der Mitte jedes Stockwerks, der kein natürliches Licht erhält?
„Es wird dort keine Räume geben. Nur Zugang“, sagt Roland Cubin in Bezug auf Aufzüge und Treppen.
Weitere Probleme sind der Bedarf an mehr Sanitäranlagen und möglicherweise zu niedrige Decken.
Trotz dieser Herausforderungen gibt es einen einfachen Grund, warum so viele Umbauten geplant sind: Die Nachfrage nach Büros in La Défense und ganz Paris ist seit der Covid-19-Pandemie und der Zunahme der Heimarbeit stark zurückgegangen.
Die Behörden wollen, dass La Défense zu einem Gebiet wird, in dem auch Menschen leben und spielen
„La Défense hat eine Leerstandsquote von 14-15 %, was höher ist als früher“, sagt Pierre-Yves Guice, CEO von Paris La Défense.
Er fügt hinzu, dass ein weiterer Grund für das Konvertierungsprogramm die Notwendigkeit sei, das Geschäftsviertel von einem Ort, an dem die Menschen nur arbeiten, umzuwandeln.
„Um Unternehmen in Frankreich und Westeuropa zu halten, müssen wir diese Bürolandschaften des letzten Jahrhunderts diversifizieren, denn niemand möchte mehr in einem solchen Umfeld arbeiten“, sagt Guice.
Ludovic Delaisse, CEO der französischen Niederlassung des kanadischen Immobilienunternehmens Colliers, sagt, dass die Nachfrage nach Büroflächen in Paris in den letzten fünf bis sechs Jahren um fast ein Drittel zurückgegangen sei.
Er fügt hinzu, dass weiterhin Bürohochhäuser benötigt werden, die Städte aber sicherstellen müssen, dass die Freizeit in ihrer Umgebung genossen werden kann, indem sie beispielsweise Restaurants, Bars, Kinos und Fitnessstudios direkt vor der Haustür haben.
„Die Leute mögen die Idee, sich in einem Kompetenzzentrum [für die Arbeit] zusammenzuschließen – zum Beispiel in Technologiezentren. Die Herausforderung für La Défense besteht darin, ein Ort zu sein, an dem man sein möchte und den man sehen möchte, wenn man abends die Arbeit verlässt.“
Das Genfer Gebäude ist die größte Umwandlung von Büro- in Wohnungen in Washington DC
Die Inspiration für La Défense kann aus Washington D.C. und New York City kommen, wo Steuersenkungen für Immobilienentwickler zu den meisten Umwandlungen von Büros in Wohnungen in den USA führen. Dies ist wie in Paris eine Reaktion auf die sinkende Nachfrage nach Büroflächen seit der Pandemie.
Ein externer Bericht aus dem letzten Jahr ergab, dass in New York 8.310 umgebaute Wohnungen in Planung seien, in Washington seien es 6.533.
Den dritten Platz belegte Los Angeles mit 4.322, gefolgt von Chicago mit 3.606.
„Wir haben uns zum Ziel gesetzt, bis 2028 15.000 neue Einwohner in die Innenstadt zu bringen, und wir sind jetzt auf dem richtigen Weg, dies zu erreichen“, sagt Nina Albert, stellvertretende Bürgermeisterin für Planung und Entwicklung von Washington DC.
Sie sagt, dass es zwar „ein oder zwei ziemlich bedeutende Gebäudeabrisse geben kann, aber der Großteil davon sind Büroumbauten“.
Wie in Paris standen sie vor technischen Herausforderungen. Sie haben manchmal das Problem des natürlichen Lichts in der Mitte von Bürogebäuden gelöst, indem sie in der Mitte Atrien – mit anderen Worten Lichtsenken – geschaffen haben.
Albert fügt hinzu, dass etwa „Hunderte Millionen Dollar an privaten Investitionen“ in den Sektor geflossen seien.
Zusätzlich zu Steuersenkungen hat das DC Department of Buildings, Teil des Council of the District of Columbia, Planungsbeschränkungen gelockert, um Büroumwandlungsplänen die offizielle Genehmigung in der US-Hauptstadt zu erleichtern. Ein ähnlicher Fall ist in New York City.
Im Vereinigten Königreich gibt es außerdem Steuererleichterungen und erleichterte Planungsregeln, beispielsweise für die Umwandlung von Büros in Wohnungen. Dies hat zu einem anhaltenden Umbauboom geführt. In einem Bericht des Immobilienunternehmens Knight Frank vom letzten Jahr heißt es, dass die Zahl solcher Projekte in London 60 % höher sei als vor der Corona-Krise.
Zurück in Paris hofft Cubin, dass die französischen Behörden diesem Beispiel folgen und sowohl die Steuern als auch die Konvertierungsregeln senken.
„Wie die Regierung mit der Steuerfrage umgeht, wird darüber entscheiden, ob Frankreich zwei Prozent seiner leerstehenden Büros umwandeln kann oder 18 bis 23 Prozent“, sagt er.
„Und im Moment, wenn man ein Gebäude so umgestaltet, dass sich seine Funktion ändert, wird es nicht als altes Gebäude, das verändert wurde, sondern als neues Gebäude mit allen damit verbundenen regulatorischen Anforderungen in Bezug auf Pkw-Parkplätze, Rollstuhlzugang, Brandschutz usw. eingestuft.“
